华人277万投资冒牌仓库 空置十年尽数破坏 竟成游民大本营

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电商热推动仓库价格上涨，吸引许多华人投资者关注。然而，在这类商业房产交易中，对某些关键细节的忽略可能会带来严重损失。一位华人投资者曾因大意投资一间无牌「仓库」，由于无法正常使用，这座建筑物被迫空置近十年，沦为「游民大本营」。

空置近十年之久的仓库被破坏殆尽。 （受访人提供）

华人区资深房产经纪袁立功说，他曾有一位来自中国的客户，在2012年以277万元现金购买了一间仓库，占地3万2000平方呎，地处洛杉矶县波莫那市(Pomona )的一个商业园区。

在出售之前，这里是一个仓储配送中心，新业主的计画是将这里作为自己业务的仓储空间。但令人震惊的是，在完成了所有过户手续后，新业主竟被告知，「园区不再允许这里被用作工业仓库」。

CC&R有法律效力

原来，园区的房产文件「社区契约和限制」（Community Covenants and Restrictions，简称CC&R）限制了这座建筑物的用途，而买家和经纪人当初在交易时，并没有注意到这些规定。袁立功解释，CC&R就像是住宅地产中「屋主协会」（Home Owner Association，简称HOA）对房屋的约束，它是一种对所购买土地的使用权，具有约束力的契约，拥有法律效力并可强制执行。

为什么前业主却可以将这里用作仓库？袁立功解释，这是因为原业主受到祖父条款 (Grandfather clause)的保护。祖父条款允许现任或符合资格的业主，保留其特定的权益或待遇，以此减少新规对现任业主的不利影响。这项设置使得原业主被新规则豁免，仍可将这里作为仓储空间使用。

仓库不仅成为了游民的住所，他们还在停车场内办起了「跳蚤市场」。 （受访人提供）

铁规如山，新业主只能认栽，投入数百万元的「仓库」被迫空置。而在这期间，由于新业主人在中国，仓库长期处于无人看管状态。这座偌大的建筑物很快就成为游民的住所；他们不仅在此安家生活，甚至还在停车场内办起了「跳蚤市场」，大批流浪汉聚集在一起，展示自己的杂物。

外墙被打洞 管线全被偷

除此之外，附近的工程垃圾也闻风而至，被倒放在仓库周围，甚至还有人将大批化学药水丢弃在停车场上。仓库内也是遍地垃圾，墙内的铜管、电线等全部被偷。 「我们也曾安装过监控录像，但盗贼竟从仓库的外墙打洞入室，将监控设备全部搬走！」

盗贼竟从仓库的外墙打洞入室，将监控设备全部搬走。 （受访人提供）

袁立功说，业主还曾尝试加建大门，以防止不法分子继续闯入，当地市政府都已经批准了加建大门的申请。然而，由于CC&R管理方的反对，加建大门的计画最终也落空。 2015年时业主曾尝试出售这间「仓库」，但根本没有买家愿意以屋主预期的价格，购买一个使用受限的仓库。

所幸前几年，园区内的其他业主开始聘请律师对CC&R管理方提告，并邀请「仓库」业主加入。原本并未抱太多希望的官司，最终却意外胜诉。至此，园区的CC&R才被撤销，这间「仓库」也因此正名，得以重新进入市场。最终，这间破败不堪的仓库，在没有重新装修的屋况线下，以850万的价格成功售出。袁立功透露，新买家购入后重新装修，短短几个月就以1150万左右的价格再次出手。

附近的工程垃圾被倒放在仓库周围。 （受访人提供）

尽管袁立功提到的这间仓库出售后带来可观收益，但其中也包含一些运气成分。在这空置期间，不仅要支付地税，还要花钱对房屋进行清理维护。袁立功提醒，在投资商业房产时，买家务必仔细研究房产相关的法律文件；尤其是有CC&R的园区，须清楚条款中包含哪些限制性要求。

空屋惨遭破坏 隐患多宁愿赔钱也要出租

房屋空置存在极高风险，不仅牵涉到经济和法律层面的问题，还可能被他人「鸠占鹊巢」。专家建议，宁可被亏本出租，也不要将房屋空置。

专家建议，宁可亏本出租，也不要将房屋空置。 （受访者提供）

律师刘龙珠指出，提供安全的住房环境是房东的义务，即便是非法闯入的游民，只要设法进入了房屋所属范围，他们的受伤、死亡，包括游民嗑药过量导致的死亡、游民互相打架斗殴造成的伤亡，都可能导致房东被告。

刘龙珠提到，还有一些极端事件，如邻居小孩闯入院子后在泳池中溺水、入室窃贼在房东的财产上受伤等，都可能对房东构成法律威胁。即便房屋周围设置围栏或「禁止入内」的警示牌，房东也不一定能免责——法官可能认为屋主设置的保护性措施不够。而且，加州的法律本身倾向保护「非法侵入」者。

刘龙珠提醒，房东宁可选择亏本出租，也不要不管不顾。当同样的伤亡事件发生在屋内有租客的情况时，尽管闯入者可以将房东和房客一并告上法庭，但房东一般可以透过租约中的免责条款保护自己。

此外，空置房屋甚至可能导致房东失去产权。近年来，有关游民在霸占空屋数年后成为合法新屋主的案例，时有发生。这些占屋者透过财产法中的「逆权侵占」（Adverse Possession）获得了房屋产权。该法律允许未经原业主同意的居住者，在持续占用房产土地超过一定的法定时限后，可成为该土地的合法新业主。在加州，法律对时限的要求是五年以上，居住者还需支付五年的房地产税，并提供公开占据房屋的证据等。

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